何种情况下，预售信息可视为无效要约？
来源：阿白律师网 时间：2024-07-12
何种情况下，预售信息可视为无效要约？
1.信息不真实或误导性陈述：如果预售信息中含有虚假内容，如夸大房屋面积、隐瞒重要缺陷、虚构配套设施等，此类信息因违反《中华人民共和国广告法》中关于真实性及禁止发布虚假广告的规定，可视为无效要约。因为有效的要约必须基于真实、准确的信息，任何误导性陈述都可能导致要约失效。
2.缺乏必备条款：根据《中华人民共和国合同法》，一个有效的要约应当包含合同成立所需的主要条款，如标的、数量、质量、价款或者报酬等。如果预售信息过于简略，未能明确这些关键要素，以至于无法构成一个具体、确定的合同提议，那么这些信息不能被视为有效要约。
3.违反法律法规强制性规定：预售活动必须遵循《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》等相关法律法规，包括但不限于取得预售许可证、明码标价、公开销售信息等。若预售信息的发布未满足法定条件或程序，如未经许可即行预售，此类信息因违反法律强制性规定而无效。
4.超越权限或无权处分：若预售信息发布方（如开发商）实际上无权销售该房产（例如未获得合法所有权或授权），其发出的预售信息因主体资格瑕疵而不构成有效要约。
相关法条：
《中华人民共和国合同法》第十四条（要约的定义）、第十五条（要约邀请的定义）
《中华人民共和国广告法》第四条（广告内容的真实性）、第二十八条（虚假广告的界定）
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条（商品房预售条件）
《商品房销售管理办法》第六条（商品房预售应符合的条件）
对于虚假的要约邀请，法律如何规制？
在中华人民共和国法律体系中，对于虚假的要约邀请行为，主要依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国反不正当竞争法》以及《中华人民共和国广告法》等相关法律法规进行规制。虚假的要约邀请，通常指的是行为人故意发布不实或误导性的信息，以吸引他人与之订立合同，但并无实际履行意图或者所描述的条件并不真实存在，这种行为不仅损害了潜在交易对方的合法权益，还可能扰乱市场秩序，构成不正当竞争。
1.合同法视角：根据《中华人民共和国合同法》第十五条的规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示，而虚假的要约邀请则因缺乏真实交易意愿或基础，可能导致后续的合同关系建立在错误信息之上。虽然合同法并未直接规定对虚假要约邀请的处罚，但若该行为导致相对人信赖并作出相应的行为（如发出要约），从而产生损失，受损方可以根据《合同法》第四十二条关于“缔约过失责任”的规定，要求虚假要约邀请方承担赔偿责任。
2.反不正当竞争法视角：《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条明确规定，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传，欺骗、误导消费者。虚假的要约邀请若符合此情形，可视为不正当竞争行为，相关市场监督管理部门可以依据本法进行查处，包括责令停止违法行为、处以罚款、情节严重的可吊销营业执照等。
3.广告法视角：《中华人民共和国广告法》第四条也强调，广告不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。虚假的要约邀请若通过广告形式发布，则可能违反广告法的相关规定，需承担相应的法律责任，包括但不限于停止发布广告、罚款、公开更正等。对于虚假的要约邀请，我国法律主要通过追究缔约过失责任、反不正当竞争及广告监管等多维度进行规制，以保护市场公平竞争，维护消费者和经营者的合法权益。
相关法条：
1.《中华人民共和国合同法》第十五条、第四十二条。
2.《中华人民共和国反不正当竞争法》第八条。
3.《中华人民共和国广告法》第四条。
预售信息在含有虚假内容、缺失关键条款、违反法律法规强制性规定或发布主体无权处分的情况下，可能被认定为无效要约。开发商和销售方在发布预售信息时，应确保信息的真实性和完整性，遵守相关法律法规，以维护房地产市场的公平与秩序，保护消费者合法权益。对于购房者而言，遇到此类情况时，应及时寻求法律帮助，维护自身权益。
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