2024年商品房面积误差如何赔偿？
来源：阿白律师网 时间：2024-06-18
商品房面积误差如何赔偿？
1. 面积误差范围的界定：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超过3%，买受人有权退房。如买受人不退房，面积误差比在3%以内部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。
2. 误差赔偿计算方法：若选择不退房，购房者应按实际面积支付房价款，对于面积误差超过3%的部分，开发商需退还相应房价款。计算公式为：（合同约定面积 - 实际面积）× 合同约定单价 × 超出3%部分的比例。
3. 利息损失赔偿：在面积误差导致购房者多支付房款的情况下，购房者还有权要求开发商支付已付房款的利息损失，自付款之日起至退款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。
4. 其他损失赔偿：如果面积误差给购房者造成其他直接经济损失，如因面积减少导致装修费用增加、使用功能受限等，购房者可提供相关证据，请求法院判决开发商予以赔偿。
引用法条：
1. 《中华人民共和国合同法》：第113条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
2. 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十四条，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
商品房瑕疵责任由谁承担费用？
关于商品房瑕疵责任的承担问题，主要依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国消费者权益保护法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律法规进行处理。商品房瑕疵通常指的是房屋在交付时存在质量问题，这些问题可能影响房屋的正常使用或价值。
1.开发商的责任：根据《合同法》的规定，卖方（开发商）应当按照约定的质量要求交付标的物。如果商品房存在瑕疵，开发商首先需要承担修复责任，确保房屋符合合同约定的质量标准。若瑕疵导致购房者损失，开发商还应赔偿相应损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也明确，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
2.费用承担：修复商品房瑕疵所需的费用原则上应由开发商承担。根据上述法律规定，开发商作为出售方有义务提供符合质量标准的商品房，因此修复瑕疵是其履行合同义务的一部分。如果购房者因修复瑕疵而产生了额外的合理费用，如临时住宿费、搬家费等，开发商也应予以赔偿。
3.消费者权益保护：《消费者权益保护法》赋予了消费者知情权、选择权和索赔权。购房者作为消费者，有权就商品房存在的瑕疵向开发商主张权利，要求免费修复或相应赔偿。
引用法条：
1.《中华人民共和国合同法》第六十一条、第一百一十一条、第一百五十三条等，规定了合同履行的质量要求及违约责任。
2.《中华人民共和国消费者权益保护法》第七条至第二十四条，保护消费者的合法权益，包括商品质量保证和损害赔偿。
3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条等，具体规定了商品房质量瑕疵的法律责任和购房者救济途径。商品房瑕疵责任主要由开发商承担，包括修复费用及相关合理损失的赔偿，购房者应依法维护自身权益，必要时可寻求法律途径解决争议。
预售许可证变更需要哪些手续？
预售许可证的变更，通常是指在房地产开发项目中，由于某些原因（如项目规划调整、开发商主体变更等）导致已取得的商品房预售许可证需要进行相应内容的更改。根据我国现行法律法规及房地产管理政策，预售许可证变更需遵循严格的程序，以确保房地产市场的规范运行和购房者的合法权益。
具体而言，预售许可证的变更主要涉及以下几个方面：
1. 申请主体明确：预售许可证的变更申请应由原预售许可证的持有者，即房地产开发企业提出。若涉及开发企业主体变更，新主体需承担申请责任。
2. 变更事由充分：申请变更预售许可证，须有合法合理的理由，如规划调整、项目规模变化、建筑用途改变等，并提供相关证明材料。
3. 审批程序严谨：变更申请需提交至原发证机关（通常是地方住房和城乡建设部门），并按照法定程序进行审查。审查内容包括变更事项的合规性、真实性以及对购房人权益的影响等。
4. 公示与告知：对于重大变更，如规划调整可能影响购房人权益的，应在变更申请获批前进行公示，征求相关利害关系人的意见。变更决定作出后，应及时告知已签订预售合同的购房者。
5. 变更登记：经批准的预售许可证变更，应在房地产管理部门进行登记备案，更新预售许可信息。
引用法条：
1. 《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）：该办法第七条规定，开发企业变更预售许可事项的，应当报原审批机关审批。变更规划、设计的，应当重新办理预售许可。同时，第十一条规定，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知预购人。
2. 《城市房地产管理法》：第四十四条规定，房地产开发经营企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关证明文件向登记机关申请办理预售许可。变更预售许可事项的，应当在变更确立之日起10日内，书面通知预购人。
3. 《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）：第三十九条明确规定，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。确需变更规划、设计的，必须经规划部门批准。预售的房地产开发项目，开发企业应当将规划、设计的变更情况书面通知预购人。预购人有权在接到书面通知之日起15日内选择解除预售合同。预售许可证的变更需遵循法定程序，由开发企业依法提出申请，经原审批机关审查批准，并及时公示、告知购房者。具体的申请材料、审查标准、公示方式等细节，可能还需参照各地具体的地方性法规、规章及规范性文件。在实际操作中，建议咨询专业法律人士或直接联系当地住建部门获取详细指引。
对于商品房面积误差的赔偿问题，购房者应依据法律法规，结合自身权益受损情况，选择最有利的解决途径。在实际操作中，建议购房者在发现面积误差后，及时与开发商协商解决，或在必要时寻求专业律师的帮助，通过法律途径维护自身合法权益。同时，购房者在签订购房合同时，应仔细阅读并明确关于面积误差处理的条款，以预防和降低未来可能产生的争议风险。
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