民法典关于物业业主大会，民法典业主大会形式？(民法典关于召开业主大会的规定)
来源：阿白律师网 时间：2023-01-12
民法典关于物业业主大会，民法典业主大会形式？
具体规定如下：业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意
民法典对物业管理的规定？
一、民法典关于物权法物业的最新内容
1、增设居委会为指导和协助主体
第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。
地方人民 *** 有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。
需注意两点：
（1）业主大会、业委会成立的条件和程序只能是法律、法规规定，也就是全国人大及其常委会、国务院、省级人大及其常委会、有立法权的市人大及其常委会才能制定，省级 *** 及其以下行政机关均不能加以规定。
（2）地方 *** 有关部门的指导和协助是法定职责，“应当”一词在法律上的意思是必须干，不具有可选择性。另外，居委会正式成为了法定的指导和协助单位，不再是街道办履职的办事单位。
2、完善业主共同决定事项表决票权比例
第278条规定，下列事项由业主共同决定：
（1）制定和修改业主大会议事规则;
（2） 制定和修改管理规约；（对人的行为调控，主要不是管物）
（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（双过半）
（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（两个四分之三）
（7）改建、重建建筑物及其附属设施；
（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主大会的召开和表决规定如何改变？
非常乐意和四环老兄讨论这个非常重要的问题。
个人感觉，法典实施后，与小区全体业主息息相关的各大重要事项，必然变得更加难以通过。
《民法典》第二百七十八条，做出了对于“业主大会召开及表决的”新规定。
通俗的讲，或者简而言之就是两点：
一、必须要超过“双三分之二”的业主参加大会表决，这次大会才算有效。
（注：《物业管理条例》的规定是，双二分之一即可）
二、经参与表决的业主“双过半”（个别议题需过双3/4），这项表决即可通过。
（注：《物权法》规定是，小区全体业主的双过半）
也就是说，法典较之前的《物业管理条例》及《物权法》来看，可谓一升一降：
它适当降低了表决通过的门槛，却提升了业主参与度的门槛。
个人在这个问题上的看法是：法典貌似会使得小区表决通过变得容易，但实际上必然导致许多大事会变得更加难以通过。
以成立业主大会并选举业委会为例，这项事务在全国来说都是普遍的难点。
而其中的重要原因就在于业主的积极性不足、参与度太低；许多业主对这个事情都抱着：
不打听、不知道、不参与的态度。
也就是说，在当下的《物权法》时代，按双过半的要求来召开一次业主大会都是相当的难。
那些号称是达到法定票数而当选的业委会，有许多都是采取了暗箱假票，篡改票数等违规手段
由此遭到质疑并被推翻的事例比比皆是。
可想而知，民法典生效后，双2/3业主参与的这道硬杠杠，无疑给小区各项大事的表决又加上了一道“紧箍咒”。
民法典业主代表如何产生？
业主代表是全体或部分业主推选出来，能够行使授权表决权的业主，业主代表具有合法性。选举业主代表一般由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与。
由业主选举出的业主代表组成业主委员会，业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
4、监督管理规约的实施；
5、业主大会赋予的其他职责。
民法典更换物业的投票比例？
《民法典》第278条规定：下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。
