农村宅基地法律实务系列（二）
来源：阿白律师网 时间：2022-10-22
农村宅基地使用权
根据《民法典》规定，宅基地使用权是一种用益物权，是指本集体经济组织成员依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，具有以下几个法律特征：
一、资格性，即主体条件是“集体经济组织成员”；
二、普惠性，即每一个集体经济组织成员都有权以个人或农户名义申请宅基地使用权；
三、具有福利性，无偿取得；
四、使用权具有无期性；
五、使用权具有局限性，只能建造房屋或附属设施（庭院、厕所、禽舍等），不得将宅基地使用权单独卖给非本集体经济组织成员。
大量司法案例表明，同村成员之间买卖宅基地协议有效，村民异地买卖宅基地违反土地管理法无效。
农村宅基地资格权
一、农村集体经济组织成员资格的认定
（一）农村集体经济组织成员的资格取得
1.原始取得。即人口繁衍，新人口出生随父母取得。
2.加入取得。如因婚姻、收养等取得。
（二）谁来确认农村集体经济组织成员资格
根据《土地管理法》第11条、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第24条及《村民委员会组织法》的相关规定，农村集体经济组织成员资格的确认主体是村民会议或者村民代表会议，乡政府和人民法院不应越俎代庖对农村集体经济组织成员资格进行确认。
（三）对农村集体经济组织成员资格不予确认的救济
村民要求确认其成员资格，集体经济组织会议不予确认的，村民可以根据村民委员会组织法的有关规定行使救济权利。
如（2017）最高法行申6356号行政裁定书载明：“根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第36条第一款规定，受害村民可以申请人民法院予以撤销，责任人依法承担法律责任。第二款规定，村民委员会不依照法律规定履行法定义务，由乡镇人民政府责令改正”。
因此，救济途径有两条，一是向人民法院提起民事诉讼，二是由乡政府责令改正。
（四）关于成员资格的纠纷解决问题
在我国农村，因集体经济组织成员资格问题而发生的纠纷不少，如长期进城工作的村民在外生育的子女未在本村登记户口；如“外嫁女”出嫁后户口尚未迁出娘家集体经济组织；如本村村民未经村委会同意而收养的子女等。他们在宅基地分配安排问题上往往主张具有本村集体经济组织的成员资格，而村集体经济组织不予认可，于是双方发生纠纷。
农村集体经济组织的成员资格通常应以登记常住户口为准进行认定。常住户口登记在本村集体经济组织的，应当认定为本村集体经济组织成员；常住户口登记在其他农村集体经济组织的，应当认定其为非本村集体经济组织成员。
但同时需要考虑其是否以本集体经济组织的土地为基本生活保障，以及是否在本集体经济组织形成较为固定的生产、生活作为判断标准。对出生在本村、户籍登记在本村、长期生产生活在本村的村民，确认其为本村集体经济组织成员是没有问题的，问题在于与本村生产生活有关但户籍不在本村或者未予登记在本村的所谓“村民”，如何认定其农村集体经济组织的成员资格。
笔者认为“农村村民”在本农村集体经济组织没有登记常住户口的情况下，可以根据其在本村有无承包土地，有无固定的生产、生活和居住，与本农村集体经济组织有无形成权利义务关系等因素，召开村民会议或村民代表会议是否同意其为本村成员，再确定其是否具有本农村集体经济组织成员的资格。
譬如，所谓的“村民”在本村没有常住户口登记，但有下列情形之一的，也应为本农村集体经济组织成员：
一、与本集体经济组织成员形成法定婚姻关系的配偶；
二、本农村集体经济组织成员家庭经过合法程序收养的子女；
三、因国家政策性迁入或经法定程序加人的村民；
四、因外出经商、务工等原因，脱离集体经济组织所在地生产、生活，但未曾自愿放弃其成员权利义务的村民；
五、回原籍的服役义务兵、复员士官、大中专院校在校学生、刑满释放人员等。
这些人员的农村集体经济组织成员资格符合政策规定，农村集体经济组织或者村民委员会不得无故予以排斥。除此之外的与本村生产生活有关，与本村集体经济组织形成权利义务关系，但户籍不在本村，如“外嫁女”离婚后要求将户口迁回娘家，又如本村村民依法领养的子女，再如长期承包本村土地经营的外地农民要求落户本村的，则应由村民大会、村民代表大会同意后方可认定为本村集体经济组织成员。
宅基地资格权与宅基地使用权的联系与区别
宅基地资格权与农村集体成员资格是联系在一起的，除特殊情况外，农村村民只有具有农村集体经济组织成员资格，方可申请和取得宅基地使用权。因此，宅基地资格权是申请和取得宅基地使用权的前置条件。但宅基地资格权与宅基地使用权在性质上是有区别的，宅基地资格权属于非财产性的身份权，而宅基地使用权属于财产性的用益物权。
宅基地资格权非财产性的身份权主要表现为，宅基地资格权不直接具有财产内容，也不能以金钱来衡量价值，且不可转让。
譬如，我在本村具有集体经济组织成员资格，本可申请宅基地，因在城市有房居住，不需要再在村里建房，便将宅基地资格权出卖给你，由你用我的宅基地份额申请宅基地，这是转让宅基地资格权的行为。
将非财产性的身份权进行有偿出让是无效的，登记发证机关查明真相后是不予认可的，申请人还有可能构成“采取欺骗手段骗取批准”的行为。
农村集体经济组织成员拥有宅基地资格权，并不代表其已经取得宅基地使用权，同时，农村集体经济组织成员不因未申请和取得宅基地使用权而丧失宅基地资格权。农村村民若想建房取得宅基地使用权，需要提出使用宅基地申请但若未提出申请，政府及其有关部门不可能主动送证上门。
宅基地资格权的消灭
关于农村宅基地资格权的消灭情形，我国法律、法规规定相当分散且不完整，我们根据有关规章和规范性文件的规定，从原因角度将宅基地资格权的消灭分为以下两类情形：
一、因成员资格丧失而消灭
农村村民原为本农村集体经济组织成员，后来失去本农村集体经济组织成员资格，不能再为本村集体经济组织成员，从而在本村丧失宅基地资格权包括：
（一）农村集体经济组织成员常住户口迁出本集体经济组织，该成员丧失本村的宅基地资格权；
（二）农村集体经济组织成员自然死亡、依法被宣告死亡，因此丧失民事权利的，成员资格自然丧失，宅基地资格权也随之消灭，但依法被宣告死亡后重新出现的，应当恢复其宅基地资格权；
（三）农村集体经济组织成员以书面形式自愿放弃成员资格，本村集体经济组织（或村委会）依规定和程序取消或注销其户籍；
（四）农村集体经济组织成员中的现役义务兵和士官服役期间提升为军官、服役期间留在部队当士官十年以上，其户口已经迁出本村；
（五）农村集体经济组织成员中的大中专院校学生毕业后落户外地，其户口已经从本村迁出；
（六）农村集体经济组织成员被国家机关和企事业单位正式招录聘用，其户口已经从本村迁出；
（七）有其他原因丧失本村集体经济组织成员资格。
二、因出卖、赠与住宅而消灭
新《土地管理法》第62条第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”。
据此规定，农村集体经济组织成员已经取得宅基地并建设住宅，后将住宅出卖、赠与给他人。根据“地随房走”原则，如果出卖、赠与有效且发生权属变更，宅基地随之转移为买受人或者受赠人使用的；根据“一户一宅”的规定，出卖人或赠与人虽然作为农村集体经济组织成员的资格仍然存在，但也就丧失了相应的宅基地使用权，且不再享有再申请宅基地的资格权。
农村村民出租住宅则不同。房屋出租是指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。农村村民出租住宅只是住宅的占有权和使用权的临时改变，但不改变宅基地使用权人及其住宅的所有权人。所以，出租住宅的农村村民对已经依法取得的宅基地并不丧失使用权，只是因为出租住宅说明其有足够的居住条件，故不批准其再申请的宅基地。
作者：高志杰律师
陕西韬达律师事务所
