《执行异议复议规定》第二十八条的法律分析
来源：阿白律师网 时间：2022-11-24
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条系一般不动产买受人物权期待权。根据中国裁判文书网近四年的案例分析发现，第二十八条在适用时仍会面临一些困境。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。
不动产买受人物权期待权的构成要件
一、形式要件
该条形式要件为买受人在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同。法院查封房产，即具备了公示效力，对外宣告该房产为被执行人的责任财产，法院已进行处置，不得再进行转让、租赁等。法院查封后，被执行人对该房屋的任何处置行为都无效，因此对合同生效时间的判定成为关键。
二、实质要件
（一）案外人已于人民法院查封前合法占有案涉不动产。
《执行异议复议规定》第二十八条对一般不动产买受人物权期待权成立的实质要件做了相关规定，要求在买受人直接占有该不动产后才能进行查封。其中，实质要件中最关键的因素是 “合法占有该不动产”，这是其得以排除强制执行的关键因素。
根据 “谁主张、谁举证”的原则，“占有”的举证责任应分配给买受人。从相关案件中可知，法院一般从案件细节、生活常理等方面分析认定，如：钥匙交付，物业入住手续，水电气及物业费用交纳，物业、保安、邻居提供的书面证明，是否装修添附、居住、使用等等。
（二）买受人支付了全部价款或者按照协议约定支付部分价款，并愿意按照法院的要求支付剩余价款。
除了常规的微信、银行转账以外，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用的规定，认为付款方式还包括“对于仅剩少量尾款作为公益事业费用结算和户口迁移保证的，可以视为已经支付全部价款。对于采用抵债方式的，可以视为支付价款，但第三人应当提供所抵债务客观存在及符合抵债要件的证据材料。对于采用抵押贷款方式支付部分价款的，第三人能够证明银行在查封、冻结、扣押前已经核准抵押贷款的，如第三人要求继续履行合同且银行也同意继续办理相关抵押贷款手续的，可以视为已经支付全部价款”。
三、主观要件
“非因买受人自身原因未办理过户登记”是一般不动产买受人物权期待权成立的主观要件，相较于上述两类纯事实要件，该主观要件的认定较为棘手。
根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》理解与适用的规定，“能够归责于买受人的原因没有办理产权过户手续时，可以理解为包括但不限于如下原因：
（一）因购房政策限制不能办理过户登记；
（二）买受人怠于办理过户登记；
（三）在二手房买卖中，出卖人已经将房屋办理抵押登记手续，但抵押权人同意转让的除外”。
实践中争议问题
一、基于《执行异议复议规定》第二十八条之规定，案外人能否以低价购买被执行人名下的不动产
在【（2017）陕01民初504号】案件中，一审法院认为“涉案三套房屋成交价格明显低于同期市场价格，且该三套房屋现状亦不能证明张某已经合法占有该不动产”且“张某并未举证其曾要求第三人陈景民协助其办理不动产过户登记等，张某主张其对未办理过户手续无过错，理由不能成立”。从而认定原告不享有足以排除强制执行的民事权益。而该案件经过二审后，陕西省高级人民法院并未就三套案涉房屋的成交价格作任何评价，只根据《执行异议与复议规定》第二十八条分析张某是否具备排除执行的条件。
在【（2018）云0112执异54号】裁定书中，案外人是开房屋中介公司的，因此申请执行人认为案外人系以违背常理的低价将房产购买的非善意第三人，但法院认为“申请执行人马某向本院提交昆明创园房地产经纪有限公司金碧路分公司营业执照复印件一份，无其他佐证材料，不能证实案外人杜某在购买上述房屋的过程中存在协助被执行人转移财产的主观故意，且复兴村房价查询材料来源不明，并非专业司法鉴定机构作出，不能证实案涉房屋的市场价值，故对申请执行人马某答辩称本案房屋买卖无效或可撤销的主张，本院不予支持”。
针对以上案例，案外人能否低价购买被执行人名下的不动产尚存在争议，即便满足第二十八条之规定，案外人仍可能承担无法排除法院执行的风险。
二、不动产买受人物权期待权能否对抗申请执行人的担保物权
针对该规范的不同理解，最高人民法院的裁判存在较大差别。
（一）不动产买受人物权期待权能对抗申请执行人的担保物权
有裁判文书基于《执行异议复议规定》第二十八条的规定，支持一般买受人可以排除抵押权的强制执行。例如在最高人民法院（2017）最高法民申4812号民事裁定书中，最高人民法院认为，《执行异议复议规定》第二十八条属于第二十七条的“但书”条款，在王某某的行为符合第二十八条规定的情形下，即使交通银行陕西分行在案涉商品房上设定有抵押权，王某某的民事权益也足以排除强制执行。
（二）不动产买受人物权期待权不能对抗申请执行人的担保物权
如在最高人民法院（2017）最高法民申4723号民事裁定书中，最高人民法院认为，根据《物权法》第九条规定，我国采取物权公示制度，未经登记，不发生效力。虽然傅某某支付了案涉房产购房款并实际占有了该房产，但并未办理过户登记手续来转移所有权，该诉争房产的所有权不能依据其已占有的事实而发生物权变动的效果。
无论在签订合同时是否实际注意到该诉争房屋已被抵押的事实，在该抵押登记仍然存在的情况下，傅某某客观上均不能实现将该诉争房产变更到自己名下的法律效果。故而，驳回傅某某再审申请。
再如，在最高人民法院（2017）最高法民申3596号民事裁定书中，最高人民法院认为，定安县农村信用合作联社、三亚农村商业银行、琼中黎族苗族自治县农村信用合作联社办理了在建工程抵押登记，对案涉房屋享有抵押权且经生效裁判文书予以确认。抵押权相对于债权而言具有优先性，且具备物权的基本属性和法律效力。
因此，笔者建议买受人在购买不动产时，应考察该不动产产权证登记以及出卖人债权债务状况，确保不动产上无产权瑕疵，以正常市场价格或者不明显低于市场价格进行购买，尽到合理审查义务，必要时还可以通过第三方进行房屋交易，避免争议的发生。
作者：刘娇律师
陕西韬达律师事务所
